T.W. Siderius
“Denk met je mee, veel parate kennis, zeer tevreden”
Zeer tevreden over het advies van ModernAdvies. De adviseur heeft veel parate kennis, geeft snel overzicht van al je opties en zorgt voor alle informatie die nodig is om zelf een weloverwogen beslissing te nemen. Hij legt alles goed uit, geen ondoorzichtige zaken. Daardoor hield ik als klant zelf de controle, overzicht en kon ik op basis van onafhankelijk advies keuzes maken.
Restschuldfinanciering met NHG – De Voorwaarden
Vanaf 1 januari 2014 wordt het mogelijk om de restschuld mee te financieren bij de aankoop van een volgende woning.
De belangrijkste voorwaarden:
- Bestaande hypotheek is met NHG afgesloten
- Indien de lening boven 104% van de marktwaarde uitkomt toetsen als overige verplichting, tegen werkelijke lasten
- Maximum van 104% van de marktwaarde niet van toepassing voor financiering van de restschuld
- De restschuld moet volledig en zo snel mogelijk afgelost worden
Wat dit dus precies betekent vergt dus nog behoorlijk reken werk, maar dit lijkt wel iets te helpen voor eigenaren die op het hoogtepunt van de markt gekocht hebben en nu onder water staat.
Een rondje bellen langs de banken leert dat (nog) niet alle banken dit willen gaan volgen. ING, ABN AMRO, Florius willen dit alleen voor bestaande klanten doen, Obvion bijvoorbeeld alleen voor bestaande klanten die bijna gedwongen moeten verkopen (voorbeeld: klant verliest baan in Limburg en vindt werk in Groningen). Syntrus Achmea biedt de mogelijkheid om naast de hypotheek van maximaal 104% een persoonlijke lening te laten lopen voor het financieren van de restschuld. Dit komt overeen met de periode dat de rente voor deze lening aftrekbaar is.
Wordt uiteraard vervolgt zodra er meer beleid van banken bekend is.
8 Hypotheektips
Heb je je droomhuis gevonden en bent u nu op zoek naar een hypotheek? Let dan goed op de volgende punten.
Tips bij het afsluiten van een hypotheek
Een huis kopen is een belangrijke beslissing in uw leven, vooral door de grote som geld die er mee gemoeid is en allerlei bijkomende kosten waar u rekening mee dient te houden. Bij het afsluiten van een hypotheek is het slim om hypotheekrentes van verschillende banken te vergelijken. Ook verschillende hypotheekvormen afwegen is belangrijk. Maar er zijn meer dingen waar u op moet letten, zoals uw oude hypotheek, de mogelijkheid om boetevrij af te lossen en de overdrachtsbelasting.
1. Vraag op tijd hypotheekoffertes aan
Vraag meerdere hypotheekoffertes aan en begin daar op tijd mee. Het kan soms enkele weken duren voordat een hypotheekverstrekker een offerte goedkeurt. Vergelijk ook de offertes van notarissen op tarieven en voorwaarden.
2. Kijk ook naar bruto maandlasten
Kijk niet alleen naar de netto maandlasten, maar ook naar de bruto lasten . Zijn die nog op te brengen wanneer u minder recht hebt op belastingaftrek door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of parttime werk?
3. Kijk verder dan de laagste rente
Laat u niet alleen leiden door lage rentestanden: de voorwaarden zijn minstens zo belangrijk. Let onder andere op hoeveel u boetevrij kunt aflossen en of u de hypotheek kunt meeverhuizen.
Wanneer de hypotheekrente daalt nadat de offerte is getekend, kunt u bij sommige aanbieders toch de laagste rente uit de periode tot aan de datum van passering bij de notaris krijgen.
4. Niet over hele koopprijs overdrachtsbelasting
U betaalt 2 procent overdrachtsbelasting over onroerend goed. Het is aantrekkelijk om een deel van de koopprijs aan te merken als een betaling voor roerende zaken, daarover wordt deze belasting niet geheven. De makelaar of notaris kan u vertellen welke zaken de fiscus roerend acht. Denk bijvoorbeeld aan gordijnen of zonwering.
5. Hoger bedrag op hypotheekakte
Vraag de hypotheekverstrekker om een hoger bedrag in de hypotheekakte op te laten nemen dan u daadwerkelijk gaat lenen. Deze hogere hypotheekinschrijving betekent dat u bij een toekomstige verhoging van de lening niet opnieuw naar de notaris hoeft. Dat kan handig zijn als u extra geld wilt lenen voor bijvoorbeeld een verbouwing of een nieuwe keuken. De hogere inschrijving kost nu wellicht iets meer, maar je bespaart u de kosten van een nieuwe hypotheekakte in de toekomst.
6. Doe de kapitaalverzekering niet te snel weg
Als u een hypotheek hebt met een daaraan gekoppelde kapitaalverzekering voor de uiteindelijke aflossing, neem daar dan niet te snel afscheid van als u een nieuwe hypotheek afsluit. De hoogste kosten van de verzekering worden namelijk aan het begin van de looptijd verrekend. Het is daarom beter om uw lopende polis mee te nemen dan een nieuwe kapitaalverzekering af te sluiten.
7. Overwaarde op uw huidige hypotheek
Bepaal of u overwaarde heeft op uw huidige woning. Met een overbruggingskrediet kunt u de overwaarde van uw huidige hypotheek (tijdelijk) meenemen bij de financiering van uw nieuwe woning, totdat uw oude woning is verkocht.
8. Overweeg Nationale Hypotheek Garantie
Kijk of u in aanmerking komt voor een hypotheek met NHG, ofwel Nationale Hypotheek Garantie. Uw hypotheeksom dient sowieso lager te zijn dan 320.000 euro. Op deze website staan alle voorwaarden . Door een hypotheek te nemen waarbij een waarborgfonds van de overheid garant staat voor restschuld bij scheiding of werkloosheid kan problemen in de toekomst voorkomen. Bovendien vragen banken vaak een lagere rente voor een hypotheek met NHG.
Strikte voorwaarden meefinancieren restschuld met NHG nog niet bekend
In de plannen voor de woningmarkt van minister Blok is op prinsjesdag aangekondigd dat het mogelijk wordt om een restschuld onder strikte voorwaarden mee te kunnen financieren met NHG.
Navraag bij NHG leert dat deze voorwaarden nog niet bekend zijn. Wel wordt er druk over gesproken maar op dit moment is er nog niks over bekend hoe en wat en ook niet wanneer dit wel bekend zal zijn.
Vermoedelijk wordt dit mogelijk in combinatie met het verlagen van het maximale bedrag van € 290.000 naar € 225.000. Zie voor meer informatie het artikel van 17 september in het FD.
Zodra hierover de mogelijkheden bekend zijn zal ik hierover berichten.
Besluiten woningmarkt Prinsjesdag
Gisteren was het Prinsjesdag en het kabinet heeft de begroting voor het komend jaar gepresenteerd. Onderstaand de samenvatting van de plannen van minister Blok op het gebied van wonen.
Het kabinet wil de stagnatie op de woningmarkt doorbreken en duidelijkheid scheppen voor huurders, verhuurders, kopers en de bouwsector.
Voor huurhuizen komt er meer ruimte om huren extra te verhogen voor mensen met hogere inkomens, zodat er meer doorstroming komt. Dit betekent dat ook in 2014 de huren boven het inflatiepercentage mogen stijgen. Het kabinet neemt deze maatregelen om het ‘scheefwonen’ tegen te gaan en de huren meer in overeenstemming te brengen met de woonkwaliteit.
Corporaties moeten zich richten op hun kerntaak: het aanbieden van betaalbare woningen aan mensen die daarvoor in aanmerking komen. Het toezicht op de corporaties wordt aangescherpt.
Voor private partijen wordt het zo aantrekkelijker gemaakt om te investeren zodat er een ruimer aanbod komt van huurwoningen voor midden- en hogere inkomens.
Het kabinet vraagt ook in 2014 een financiële bijdrage van verhuurders van sociale huurwoningen voor het verminderen van de nationale schuld, in de vorm van de verhuurdersheffing. Investeringen in Rotterdam-Zuid, krimpgebieden en de transformatie van kantoren in woningen worden gestimuleerd met vrijstellingen binnen de heffing.
Op de koopmarkt komen minder prikkels voor het aangaan van hoge schulden en risico’s. Het maximaal toegestane verschil tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning (‘loan to value’) wordt in 2014 met 1%-punt verlaagd naar 104%. Ook gaat het maximale tarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken vanaf 2014 jaarlijks met 0,5%-punt omlaag. De opbrengst wordt volledig terug gegeven door het verlengen van de derde schijf in de inkomstenbelasting.
Bij hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie wordt het voor huiseigenaren onder strikte voorwaarden mogelijk om restschulden mee te financieren.
Het wordt makkelijker om schenkingen in te zetten voor de financiering van de eigen woning. De eenmalige vrijstelling in de schenkbelasting wordt voor dit doel tot 1 januari 2015 tijdelijk verhoogd naar 100.000 euro.
Het kabinet stimuleert investeringen in de bouw die gericht zijn op onderhoud, energiebesparing en herontwikkeling van woningen en kantoren. Tot maart 2014 geldt het lage BTW-tarief voor verbouwing en renovatie. De integratieheffing BTW wordt afgeschaft.
Voor verhuurders in de sociale huursector komt 400 miljoen euro beschikbaar voor energiebesparende investeringen.
Voor huiseigenaren zet het kabinet in op een fonds dat met gunstige leningen investeringen in energiebesparing stimuleert. Hiervoor stelt het kabinet in 2013 50 miljoen euro en 2014 135 miljoen euro beschikbaar. Voorwaarde is dat marktpartijen meefinancieren zodat de investering in het fonds uitkomt op 740 miljoen euro. Het fonds houdt zichzelf na de oprichting in stand uit renten en inkomsten (het is ‘revolverend’).Naar verwachting zullen in het najaar van 2013 bewoners en eigenaren van huizen een beroep op het fonds kunnen doen.
Aanpassingen van de ‘Rotterdam-wet’ en de Woningwet geven de gemeenten meer mogelijkheden om problemen met de leefbaarheid in bepaalde wijken aan te pakken. Malafide huisjesmelkers kunnen een verhuurverbod krijgen.
Familiebank hypotheek – familie als geldverstrekker
Bij het afsluiten van een hypotheek wordt niet vaak aan een zus, oom of ouders gedacht als het gaat om geldverstrekkers. Dat terwijl de familiebank hypotheek in plaats van bij een bank een goed (aanvullend) alternatief kan zijn. Aan de familiebank hypotheek zitten wel een aantal haken en ogen verbonden.
Belastingdienst
Een belangrijke voorwaarde sinds 1 januari 2013 is dat u verplicht bent om de lening schriftelijk aan te gaan en eenmalig aan te melden bij de Belastingdienst. Ook moet op de lening verplicht op tenminste annuïtaire basis worden afgelost. Als de lening is aangegaan voor de herfinanciering van een vóór 31 december 2012 bestaande lening dan geldt deze eis tot aflossing niet.Rente
Daarnaast moet de rente een zakelijk karakter hebben, dit wil zeggen dat het vergelijkbaar moet zijn met de geldende marktrente voor (hypothecaire) leningen met een vergelijkbare looptijd en vergelijkbare voorwaarden. Een afwijking ten opzichte van de geldende tarieven kan marginaal hoger of lager zijn. Als de marges ver overschreden worden dan kan de belastingdienst een schenking constateren en is er schenkbelasting verschuldigd.Fiscale consequenties
Houd rekening met de fiscale consequenties voor zowel u als de uitlenende partij. Voor diegene die de lening verstrekt wijzigt er fiscaal feitelijk niets. Het bedrag dat nu uitgeleend wordt voor de familiehypotheek behoort voor uitlening als vermogen in Box 3 van de inkomstenbelasting en wordt na het uitlenen tot Box 3 van de inkomstenbelasting gerekend als vordering. Voor u geldt: als de lening gebruikt wordt voor de aankoop van een eigen woning en er wordt voldaan aan de eis dat deze tenminste annuïtaire wordt afgelost, (leningen vanaf 1 januari 2013), dan is de betaalde rente aftrekbaar van het belastbare inkomen.Let bij de herfinanciering wel op de mogelijke werking van de bijleenregeling en let op de aftrekbaarheid indien u naar een duurdere woning gaat en u geen aflossingscomponent in de lening brengt.Verantwoord lenen
Onder de huidige wetgeving mag door een bank maximaal 105% van de marktwaarde van een woning gefinancierd worden. Dit kan een reden zijn om u tot uw familie te wenden. Ondanks de persoonlijke band is het verstandig om ook met hen tot een verantwoordelijke (hypothecaire) lening te komen. Iedereen wil naast een mooie woning ook kunnen leven, vakantie kunnen vieren en andere uitgaven kunnen doen. Denkt u erover om een (hypothecaire) lening aan een familielid te verstrekken, vraag dan altijd aan hem of haar of deze lening ook bij een bank verstrekt zou worden. Wellicht wilt u voor uw familie iets afwijken, maar te veel lenen kan onverantwoord zijn.Familiehypotheekakte
Ten slotte verdient het zeer de voorkeur om geleend geld in de familiesfeer altijd door een notaris in een hypotheekakte op te laten nemen. Een hypotheekakte geeft de familie namelijk een juridisch sterkere verhaalspositie als schuldeiser dan andere schuldeisers. Dit is belangrijk als de lener failliet gaat of als hij meerdere schulden heeft.
Irfan & Ilonka Mohammedamin
Veel aandacht en tijd
Jeroen Richter Uitdenbogaardt is snel met reageren, neemt de tijd om vragen te beantwoorden. Legt duidelijk en helder uit!
Diaz Kroeze
Meedenken, betrouwbaar, sociaal en informerend
Wij zijn zeer tevreden over onze keuze voor ModernAdvies.nl. Wij zijn altijd goed geïnformeerd en zaken waren steeds stipt en accuraat geregeld. Ook het persoonlijke contact dat wij hadden met Jeroen Richter Uitdenbogaardt was zeer prettig.
Huizenprijzen aantrekkelijk?
De huizenprijzen zijn op het niveau van voorjaar 2003, gecorrigeerd voor inflatie zelfs op het niveau van 1999. De hypotheekrente is historisch laag (10 jaar vast NHG tarief v.a. 4%). De kosten koper zijn door lagere overdrachtsbelasting, notariskosten en financieringskosten gedaald en een stuk lager dan enkele jaren geleden.Dit maakt kopen en de huizenprijzen aantrekkelijk.
Wat zijn de risico’s? De huizenprijzen kunnen verder dalen. In april lagen de huizenprijzen op hetzelfde niveau als in het voorjaar van 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de prijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling 19,5 procent. Helaas gaat er geen belletje op het moment dat de bodem is bereikt.
The Economist stelde afgelopen week in een artikel dat de Nederlandse huizenprijzen te hoog zijn ten opzichte van ons inkomen. The Economist vergelijkt de huizenprijzen op twee manieren: de prijs ten opzichte van de huur en de prijs ten opzichte van het beschikbaar inkomen per persoon. Ten opzichte van de huur zijn de huizenprijzen ondergewaardeerd.
Denk je dat de huizenprijzen aantrekkelijk zijn en overweeg je te kopen? Overleg met mij over de voor- en nadelen en welke hypotheek hier het beste bij past.
Hanneke Bulten
Toegespitst én compleet advies
ModernAdvies.nl speelt goed in op je persoonlijke situatie en kijkt verder dan alleen je hypotheek. Gezien de economische situatie waren wij onzeker over onze huidige hypotheekvorm. Jeroen Richter Uitdenbogaardt heeft helder uitgelegd wat de mogelijkheden zijn en welke impact die hebben op onze financiële situatie: nu en in de toekomst. Hij blijft onafhankelijk in zijn advies en dat is wel zo prettig. Wij weten wat ons te doen staat en daarmee is een stuk onzekerheid weggenomen.
